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10-Punkte-Leitfaden zum Thema "Schrottimmobilie"

Kapitalanlage auf Wert und Wirtschaftlichkeit prüfen und Ablauf der Verjährungsfrist zum Jahresende 2011 beachten
Überblick über seinen etwaigen individuellen Handlungs- und Beratungsbedarf verschaffen

(18.10.11) - Wer eine Immobilie zur Kapitalanlage erworben hat, sollte derzeit wachsam sein. Zwar ist nicht jeder finanzierte Kauf einer "Steuersparimmobilie" generell nachteilig. Um unliebsamen Überraschungen vorzubeugen, sollten Anleger dennoch ihre Kapitalanlage auf Wert und Wirtschaftlichkeit prüfen. Dies empfehlen die Rechtsanwälte Marcus Hoffmann und Mirko Göpfert, geschäftsführende Partner der im Bank-, Kapitalanlage- und Immobilienrecht tätigen Kanzlei Hoffmann & Partner Rechtsanwälte.

Wer bezüglich seiner Immobilienkapitalanlage unsicher ist oder Anzeichen von Fehlentwicklungen feststellt, kann sich in einem ersten Schritt anhand des 10-Punkte-Leitfadens, den Hoffmann und Göpfert entwickelt haben, einen Überblick über seinen etwaigen individuellen Handlungs- und Beratungsbedarf verschaffen.

Schrottimmobilie? Der 10-Punkte-Leitfaden:

1. Recherchieren Sie im Internet: Bei der Suche nach Bauträgern oder Vertriebsunternehmen könnten Sie erste Anhaltspunkte zu deren Seriosität und Informationen zu Ihrer Kapitalanlage finden.

2. Nutzen Sie die Gemeinschaft unter Miteigentümern: Sammeln Sie gemeinsam Informationen zu Ihrer jeweiligen Wohnanlage. Wichtig sind vor allem Unterlagen aus Zeiten der Beratung, des Kaufs und der Finanzierung. Dies können beispielsweise Prospekte, Berechnungsbeispiele, Schreiben und Bestätigungen des Bauträgers oder Vertriebs sein. Klären Sie, welche Bank die Miteigentümer finanziert hat.

3. Verschaffen Sie sich einen Überblick über Einnahmen und Ausgaben Ihrer Immobilie: Kontrollieren Sie auf der Einnahmenseite Mieteinnahmen und dauerhafte Steuervorteile, auf der Ausgabenseite Zinsen und Tilgung, Betriebskosten sowie sonstige objektbezogene Aufwendungen. Ist bislang ein Unterdeckungsschaden, also ein Verlust entstanden?

4. Kontrollieren Sie, ob es eine Tilgungslücke gibt: Vergleichen Sie den offenen Darlehensrest bei der Bank mit dem aktuellen Verkaufswert Ihrer Immobilie.

5. Prüfen Sie Ihre Darlehenskonditionen: Entsprechen die vereinbarten Zinsen dem aktuellen Marktniveau? Wie hoch war der marktübliche Zins zum Zeitpunkt, als der Darlehensvertrag abgeschlossen wurde?

6. Vergleichen Sie die Mietpreisentwicklung: Decken sich die versprochenen Mieteinnahmen mit der tatsächlich erzielten Miete? Welche Miete ist dauerhaft und langfristig erzielbar? Näheres hierzu finden Sie in den regionalen Mietspiegeln.

7. Prüfen Sie das Datum Ihrer Immobilienkapitalanlage: Haben Sie vor dem 1.1.2002 Ihre finanzierte Kapitalanlage getätigt und stellen Unregelmäßigkeiten fest, sollten Sie unbedingt wachsam werden. Handelt es sich nämlich tatsächlich um eine sogenannte Schrottimmobilie, können etwaige Ansprüche auf Schadensersatz mit Ablauf des Jahres 2011 nicht mehr durchgesetzt werden.

8. Kontaktieren Sie Ihren Vermittler: Stellen Sie ihm konkrete Fragen zu Ihrem Objekt und Ihren bisherigen Feststellungen, im Idealfall in einem persönlichen Gespräch und in Gegenwart eines Zeugen.

9. Kontaktieren Sie Ihren Bauträger oder Verkäufer: Bitten Sie um ein persönliches Gespräch und lassen Sie sich sämtliche Unterlagen zu Ihrer Immobilie vorlegen. Nehmen Sie auch hier einen Zeugen zum Gespräch mit.

10. Ziehen Sie einen erfahrenen Fachmann zu Rate: Anleger, die auf Nummer sicher gehen möchten, sollten sich von einem auf dem Gebiet des Bank- und Kapitalanlagerechts fachkundigen Rechtsanwalt beraten lassen. Dieser kann die stets notwendige, sorgfältige Aufarbeitung des jeweiligen Einzelfalls vornehmen. Erst hiernach kann und sollte entschieden werden, ob und auf welchem Wege gehandelt werden muss.

Sollte sich nach der Prüfung aller Fakten der Verdacht erhärten, dass es sich tatsächlich um eine Fehlinvestition, also eine wahrhaftige "Schrottimmobilie" handelt, ist es wichtig, keinen vorschnellen Verkauf der Immobilie vorzunehmen. "Dieser ist, sofern überhaupt möglich, in aller Regel mit weiteren und nicht unerheblichen Verlusten verbunden", warnt Rechtsanwalt Göpfert.

Auch das Darlehen sollte keinesfalls kurzfristig durch eine andere Bank oder aus Eigenmitteln abgelöst werden. "Unsere Erfahrung aus vielen Vergleichsverhandlungen hat gezeigt, dass man sich so in aller Regel die Möglichkeit nimmt, mit der ursprünglich finanzierenden Bank eine wirtschaftlich sinnvolle und schnelle Einigung zu finden", weiß Rechtsanwalt Marcus Hoffmann. "Andererseits sollten in keinem Fall die Kreditzahlungen ohne anwaltlichen Rat eingestellt werden. Ansonsten droht die Gefahr einer Zwangsvollstreckung, und zwar nicht nur in die Immobilie, sondern auch in das persönliche Vermögen." (Kanzlei Hoffmann & Partner Rechtsanwälte: ra)

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Frage der Tariffähigkeit des DDN
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Ein nach Maßgabe des Teilzeit- und Befristungsgesetzes (TzBfG) zulässig befristetes Arbeitsverhältnis endet auch dann mit Ablauf der vereinbarten Befristung, wenn der Arbeitnehmer zwischenzeitlich in den Betriebsrat gewählt worden ist. Benachteiligt der Arbeitgeber allerdings das befristet beschäftigte Betriebsratsmitglied, indem er diesem wegen des Betriebsratsmandats keinen Folgevertrag anbietet, hat das Betriebsratsmitglied einen Anspruch auf den Abschluss des verweigerten Folgevertrags als Schadensersatz.
Betriebratswahlrecht & Führungskräfte
Ein Arbeitnehmer, der mehreren Betrieben desselben Unternehmens angehört, hat bei der Wahl des Betriebsrats in sämtlichen dieser Betriebe das aktive Wahlrecht. Das gilt auch für Führungskräfte in Unternehmen mit einer unternehmensinternen Matrix-Struktur.

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Recht und Ethik im Unternehmen
Wenn man sich vertieft mit dem Themenkomplex Ethik im Unternehmen auseinandersetzt, so gerät man bisweilen in einen dynamischen Diskurs. Kernfragen sind, wie Ethik und Recht (auch innerbetriebliches Recht) im Verhältnis zueinander stehen und wie eine Organisation Recht und Ethik bestmöglich vermitteln kann? Gemeinsam haben Recht und Ethik, dass sie Steuerungsinstrumente für individuelles Handeln und die Entwicklung gesellschaftlicher wie unternehmensbezogener Prozesse sind. Beide werden auch oftmals als selbständige Rechtskreise definiert, deren Konnex schwerlich herzustellen sei.
Whistleblowing: Risiken des KI-Einsatzes
Internationale Konzerne stehen beim Aufbau rechtssicherer und zugleich effizienter Hinweisgebersysteme vor komplexen Herausforderungen - etwa durch divergieren- de Rechtsordnungen, kulturelle Unterschiede oder limitiert verfügbare Ressourcen. Künstliche Intelligenz (KI) kann in diesem Kontext substanzielle Effizienzgewinne ermöglichen, sei es bei der Analyse großer Datenmengen, der Priorisierung von Hinweisen oder in der Begleitung interner Untersuchungen.

Zeitschrift Risk, Fraud & Compliance

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In der öffentlichen Gesetzgebung gibt es immer wieder die Forderung nach und erste Experimente mit befristeten Gesetzen. Regulierungen erhalten dann eine sogenannte Sunset-Klausel, in der die Befristung festgelegt wird. Im Folgenden wird darüber diskutiert, inwiefern befristete Regeln auch für das Compliance-Management innerhalb von Unternehmen sinnvoll sein können.
Darstellung der EU-Ökodesignverordnung
Die Europäische Union hat sich mit dem Green Deal und dem Aktionsplan für die Kreislaufwirtschaft das Ziel gesetzt, den Übergang zu einer nachhaltigen, ressourcenschonenden Wirtschaft systematisch voranzutreiben. Ein zentraler Bestandteil dieser Strategie ist die Regulierung der Umweltverträglichkeit von Produkten über deren gesamten Lebenszyklus hinweg. Die Verordnung zur Schaffung eines Rahmens für die Festlegung von Ökodesignanforderungen für nachhaltige Produkte (Verordnung (EU) 2024/1781) - nachfolgend als EU-Ökodesignverordnung bezeichnet - soll dabei als grundsätzlicher Rechtsrahmen für nahezu alle physischen Waren auf dem EU-Binnenmarkt dienen und die bisherige Richtlinie 2009/125/EG ersetzen.

Zeitschrift Corporate Governance

Vorgaben zur Anwendung der Taxonomie-VO
Die EU-Kommission hat Anfang Juli 2025 einen neuen delegierten Rechtsakt zur Nachhaltigkeitsberichterstattung erlassen. Damit sollen die bereits existierenden delegierten Verordnungen zur EU-Taxonomie betreffend die Berichterstattung nach Art. 8 und die anzuwendenden technischen Bewertungskriterien modifiziert werden. Ziel ist es, die teils anspruchsvollen Vorgaben zu vereinfachen, um europäische Unternehmen von Bürokratiekosten zu entlasten und damit in ihrer Wettbewerbsfähigkeit zu stärken. Der vorliegende Beitrag gibt einen Überblick über Hintergründe und Inhalte der Veröffentlichung und diskutiert sie im Kontext der Omnibus-Initiative der EU-Kommission.
Doppelte Wesentlichkeitsanalyse nach ESRS
Die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) und die European Sustainability Reporting Standards (ESRS) markieren einen Paradigmenwechsel in der Nachhaltigkeitsberichterstattung europäischer Unternehmen. Im Zentrum steht dabei die doppelte Wesentlichkeitsanalyse, durch die Unternehmen relevante Nachhaltigkeitsthemen als Auswirkungen, Risiken und Chancen (IROs) identifizieren und bewerten müssen. Der vorliegende Beitrag untersucht, wie börsennotierte Unternehmen der Industrie "Zyklische Konsumgüter" im DAX, MDAX und SDAX diese Anforderungen im Geschäftsjahr 2024 erstmals freiwillig umgesetzt haben. Grundlage ist eine qualitative und quantitative Analyse der doppelten Wesentlichkeitsanalyse und der IRO-Berichterstattung.

Zeitschrift Interne Revision

Die Mitigation der Bedrohungen
Sofern man verstanden hat, was Social Engineering bedeutet, auf welche verschiedenen Arten es eingesetzt werden kann und wie die Bedrohungstaktiken und deren -techniken funktionieren, ist es an der Zeit, Schwachstellen zu verstehen und ein Abwehrkonzept zu entwickeln. Sowohl das MITRE-Att@ck-Modell als auch das Kontrollrahmenwerk des Center for Internet Security helfen bei der Etablierung und Aufrechterhaltung von Gegenmaßnahmen.
Künstliche Intelligenz in der Internen Revision
Eine technische Entwicklung, die aktuell besonders vielversprechend erscheint, um dem Fachkräftemangel im Bereich Interne Revision entgegenzuwirken, ist künstliche Intelligenz (KI). Im Rahmen einer empirischen Untersuchung wurden Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sowie Führungskräfte im Bereich Interne Revision befragt, um den aktuellen Stand des Einsatzes von KI in der Revision zu erheben und potenzielle Einsatzmöglichkeiten zu identifizieren. Derzeit ist KI in der Revision noch nicht flächendeckend im Einsatz, die Einstellung der Revisorinnen und Revisoren zur Thematik ist jedoch positiv. Um den zukünftigen Einsatz von KI in der Internen Revision zu erleichtern, werden praxisorientierte Handlungsempfehlungen abgeleitet, die potenzielle Einsatzmöglichkeiten von KI verdeutlichen.

Bundeskartellamt

Vertikalzusammenschlüsse in digitalen Märkten
Das Bundeskartellamt hat den Erwerb der alleinigen Kontrolle der Salesforce Inc. (Salesforce) über die Informatica Inc. (Informatica) freigegeben. Salesforce mit Sitz in den USA ist der weltweit größte Anbieter von Software für Customer-Relationship-Management (CRM). Informatica, ebenfalls mit Sitz in den USA, ist ein Anbieter von Datenmanagement- und -integrationslösungen, die von vielen Unternehmen aus diversen Branchen genutzt werden, um Daten des Unternehmens zentral zu verarbeiten - zunehmend auch in der Cloud.
Leitplanken des Kartellrechts beachten
Die Open Grid Europe GmbH (OGE), die Betreiberin des größten Gasfernleitungsnetzes in Westdeutschland, plant den Bau einer CO2-Pipeline in Kooperation mit dem ostdeutschen Gasfernleitungsnetzbetreiber ONTRAS Gastransport GmbH (ONTRAS) und eine weitere CO2-Pipeline in Kooperation mit der belgischen Fluxys S.A. (Fluxys). Aufgrund des hohen Investitionsvolumens im einstelligen Milliardenbereich hat OGE das Bundeskartellamt um Hinweise gebeten, falls kartellrechtliche Bedenken gegen die beiden Projekte bestehen.